租赁型不动产缘何成险资“心头好”

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■ 王丽新

近期，华夏凯德商业REIT成功上市。据悉，其底层资产涵盖广州、长沙核心商圈的两座成熟购物中心，且该项目重要投资者中又见险资身影，财信人寿参与战略配售。

这并非个例，近两年，险资通过直接收购、股权合作、参与REITs等多种方式，持续加码对存量商业地产、优质办公楼、长租公寓等不动产的投资。比如，公开数据显示，今年上半年，中国人寿、太保寿险、平安人寿、建信人寿等保险公司披露了13笔大额不动产投资，涉及6个不动产项目，投资规模较去年同期大幅增长。

在笔者看来，当前险资不断加仓不动产的行为，与前些年其重仓地产股不同，折射出投资走向已发生转变，投资类型更加多元，且更为青睐收益稳定的租赁型资产。这充分说明，在票息承压环境下，险资对资产配置逻辑进行了理性升级。

租赁型不动产能成为险资的“心头好”，首先缘于高品质租赁型资产性价比优势凸显。近两年来，受房地产市场调整影响，部分商业地产、办公楼以及长租公寓等资产估值回落，尤其是核心城市核心地段的优质项目，在出租率保持高位、租户结构稳定的前提下，资产价格不再“虚高”。险资此时“出击”这类资产，不是“抄底”的投机，而是“择机”的理性。与此同时，这类资产无需承担新建项目的周期风险，入手就能产生现金流，契合险资“求稳求实”、追求“安全垫”的投资偏好。更重要的是，在交易结构设计中，险资投资人往往会在分配项目收益时享有优先权，为其投资再添一层“保护膜”，如此一来，租赁型资产有望为险资带来“租金+增值”的双重收益。

其次，租赁型不动产的长期属性与险资的“负债基因”是天然搭档。从资产属性匹配度来看，险资的资金来源以长期寿险、年金险为主，负债久期往往长达数十年，这就要求其资产端必须寻找久期匹配、能够穿越经济周期的投资标的。短期金融市场受政策、利率、情绪等多重因素影响，波动风险较大，而租赁型不动产的租约通常签订3年至5年，部分优质商业项目租约甚至更长，能够为险资提供持续、可预期的现金流，有效对冲短期市场波动带来的不确定性。例如，优质办公楼里的金融机构、央企租户，长租公寓里的稳定客群，都能让现金流形成“长期续航”能力。这种“长期持有、稳定收租”的模式，符合险资“熨平周期、稳健增值”的投资需求。

最后，租赁型不动产资产“募投管退”闭环逐步成形，为险资打消后顾之忧。此前，不动产投资的退出渠道相对单一，长期持有面临“变现难”的问题，这曾是制约险资加大布局的重要因素。而近年来，随着公募REITs市场的快速发展，以及资产证券化工具的不断丰富，险资投资不动产的退出路径日益畅通。一方面，险资可以通过参与公募REITs战略配售，在项目培育成熟后通过二级市场实现退出；另一方面，部分大型险企通过搭建内部资产管理平台，实现对不动产从投资、运营到退出的全链条管控，形成“投得准、管得好、退得出”的良性循环。

颇为值得一提的是，险资与租赁型资产的“双向奔赴”，正在推动市场构建良性生态。对不动产运营主体而言，险资注入长期性资金，能倒逼行业从“重开发”转向“重运营”——不再只追求短期销售回款，而是更关注租户体验、资产增值，让商业地产、长租公寓真正回归“运营本质”；对险资自身而言，租赁型资产则成为利率下行周期里的“收益压舱石”，既能分散投资风险，又能为投保人利益提供保障。

可以预见，随着核心城市优质不动产供给增加，以及REITs市场进一步成熟，险资将会深耕租赁型资产赛道。但同时也需注意，不动产投资仍面临市场分化、运营管理等风险，险资需在精准筛选标的、提升运营能力上下更大功夫，真正实现“资产增值”与“收益稳定”的双重目标。在长期主义理念指引下，险资与租赁型资产的紧密结合，正成为资本市场中一道兼具稳定性与成长性的新风景线。

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